KORONAVİRÜS’ÜN KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ

A. GÜNDEM

Aralık ayında Çin’in Wuhan kentinde ortaya çıkan ve Dünya Sağlık Örgütü (WHO)’nün pandemi
olarak sınıflandırdığı, ülkemizde de etkileri görülmekte olan salgın bir hastalıkla karşı karşıyayız. Söz konusu salgının ülkemizde de yayılıyor olması, tüm insanlarımızı ve özellikle işverenleri hızlı ve dinamik bir şekilde çeşitli önlemler almaya zorlamaktadır. Koronavirüs, tüm akdi ilişkilere bir de bu pencereden bakmayı zorunlu kılmaktadır. Bu kapsamda; Koronavirüs salgınının, ülkemizdeki birçok insanın bir şekilde alakalı olduğu kira sözleşmelerine etkisinin olacağı da aşikârdır.

Bütün dünyayı etkisi altına alan korona virüs salgını başladığı günden itibaren hukukçular da tartışmaya başladı. Yaşayan bir bilim olan hukukun daha önceden tahmin edilmesi zor bir duruma karşı kazuistik bir biçimde önceden kural koyabilmesi mümkün değildir. Dolayısı ile hukuk düzenimizde yer alan genel hükümler kapsamında, korona virüs salgının kira sözleşmelerine etkilerini yorumlamanın yararlı olacağı kanaatindeyiz.

B. KİRA SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN HUKUKUMUZDA YER ALAN
GENEL DÜZENLEMELER

Kira Sözleşmeleri genel olarak Türk Borçlar Kanununun 299 ila 378. Maddeleri arasında
düzenlenmiştir. Söz konusu düzenlemelere göre kiraya verenin borçları teslim borcu ve esaslı onarımlar; kiracının borçları kira bedelini ve yan giderlerini ödeme borcu, kiralananı kullanma ve işletme borcu ve bakım borcu olarak sayılmıştır.[1] Taraflar kira sözleşmesine uygun hareket ederek sayılan bu borçlarını eksiksiz olarak yerine getirmekle yükümlüdürler. Bu borçların yerine getirilmemesi sözleşmenin ihlali manasına gelmekte olup, hukuki şartların oluşması halinde kira sözleşmesinin taraflarca feshedilmesi mümkün olmaktadır.

C. KİRA SÖZLEŞMELERİNİN KORONA VİRÜS SALGINI VE BU SALGININ
GETİRDİĞİ OLUMSUZ ŞARTLAR AÇISINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ

Genel çerçeve bu şekilde olmakla birlikte; daha önceden tahmin edilemeyen sebeplerle kira
sözleşmesine konu edilen borcun ödenmesi imkânsızlaşırsa borcun sona ereceği (Türk Borçlar Kanunu Madde 136 – İfa İmkânsızlığı) ya da önceden öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması sebebiyle borcun ifa edilmesi kiracı açısından kendi kusuru olmaksızın güçleşirse; kiracının hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme ve bu mümkün olmazsa sözleşmeden dönme hakkının var olduğu da (Türk Borçlar Kanunun Madde 138 – Aşırı İfa Güçlüğü) düzenlenmiştir. Bunların yanında ayrıca, kira sözleşmesi taraflarının her birinin kira sözleşmesi devam ederken kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin ortaya çıkması durumunda yasal fesih bildirim süresine uymak koşuluyla her zaman sözleşmeyi feshetme hakkı (Türk Borçlar Kanunu Madde 331 – Önemli Sebepler) bulunmaktadır. Söz konusu imkânlara başvurulması birden çok şartın bir araya gelmesi ile mümkün olmaktadır.

Korona virüs salgınının tüm hayatı özellikle de ticareti derin bir şekilde olumsuz etkilemeye başladığı ve bu etkinin şimdilik uzunluğu tahmin edilemeyen bir süre daha devam edeceği, olumsuz etkinin derinleşme olasılığının da bulunduğu herkes tarafından düşünülmektedir. Durum böyle olunca Türk Borçlar Kanununda kira sözleşmeleri ile ilgili olarak düzenlenen yukarıdaki imkânlara başvurulması gerekliliği doğabilir. Sadece korona virüs salgınının varlığı bu imkânlara başvurulması için tek başına yeterli olmayıp, bu imkânlara başvurularak olumlu sonuçlar elde edilebilmesi için kanun düzenlemesinde aranan diğer şart ve durumların da var olması gerekmektedir. Sadece korona virüs salgınının varlığını gerekçe göstermenin yeterli olmayacağı, bunun yanında korona virüs salgınının etkilerinin bu imkânlara başvurmayı zorunlu kılacak derecede etki ettiğinin de çeşitli vasıtalarla kanıtlanabiliyor olması gerekmektedir. Söz konusu imkânların uygulanabilir olup olmadığını her bir kira sözleşmesi için kendi özellikleri kapsamında kendi içinde ve ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekmektedir. Korona virüs salgını kapsamında kira sözleşmeleri için uygulanabilecek imkânları şu şekilde özetlemek mümkündür;

a. İfa İmkânsızlığı Açısından;
Kanun düzenlemesi (Türk Borçlar Kanunu madde 136) şu şekildedir;

”Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer.”,

11.03.2020 tarihinde Sağlık Bakanlığı tarafından “Bir ya da birkaç vakanın salgın olarak
nitelendirilmemesi gerekir” şeklinde yapılan açıklama sonucu Türkiye’de korona virüs tespit
edilmesinin henüz salgın hastalık olarak nitelendirilmediği kanaatine varılmaktadır.[2] Ancak yapılan açıklamadan bu zamana kadar geçen sürede vaka sayısının artmış olup, devam eden dönemde de artmaya devam etmesi halinde korona virüs, Türkiye için de salgın hastalık olarak kabul edilecektir. İfa İmkânsızlığı düzenlemesine başvurulması bu aşamada mümkün değilse de, ilerleyen dönemde bu düzenlemeye başvurulması mümkün olabilecek gibi görünmektedir.

b. Aşırı İfa Güçlüğü Açısından;
Kanun düzenlemesi (Türk Borçlar Kanunu madde 138) şu şekildedir;

”Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen
olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

Aşırı ifa güçlüğünün uygulama alanı bulabilmesi için;
i) sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmesi beklenemeyen olağanüstü bir durumun
ortaya çıkmış olması,
ii) bu durumun borçludan kaynaklanmıyor olması,
iii) mevcut durum itibariyle borcun yerine getirilmesinin dürüstlük kuralı uyarınca borçludan
beklenemeyecek olması,
iv) borcun henüz ifa edilmemiş olması yahut ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklar
saklı tutularak, ihtirazi kayıtla ifa edilmiş olması gerekmektedir.

Kiracı, kira sözleşmesi akdederken korona virüs riskini bilebilecek durumda değildir ve bu risk
kiracıdan kaynaklanmamaktadır. TBK, borcun ifasının beklenmesinin, dürüstlük kuralına aykırı
olmasını yeterli bulduğundan; kiracının korona virüs haberiyle uğradığı zararın mahvına, iflasına sebep olması da şart değildir. (Oğuzman, Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt 1, 11. Bası, Vedat Kitapçılık, sy.582) O halde, kiracı kira bedelini ifa etmeden veya ihtirazi kayıtla ifa ederek uyarlama davası ikame edebilecektir. Kira bedelinin ödenmemesi tahliye riskini de beraberinde getirdiğinden kira bedelinin ihtirazi kayıtla ödenmesi ve eş zamanda uyarlama davası ikame edilmesi tahliye riskini bertaraf edecektir.

Yukarıda da ifade ettiğimiz üzere; korona virüsünün ülkemizde yayılması henüz bir salgın olarak değerlendirilmemekteyse de; yakın zamanda salgın olduğunun kabul edilme ihtimali oldukça yüksektir. Bu salgının kiracıyı olumsuz etkileyeceği, kira sözleşmesinin imzalandığı dönemdeki koşulların kendi kusuru olmaksızın ağır şekilde değişmesi sebebiyle; sözleşme koşullarına uyması, ödemelerini sözleşmede belirtilen bedeller üzerinden yapması kiracıyı fazlası ile zor durumda bırakabilecektir. Yaşanan ve yaşanacak gelişmelere göre, yukarıda belirtilen şartların sağlanması ile Türk Borçlar Kanununda yer alan “Aşırı İfa Güçlüğü” düzenlemesine başvurulması söz konusu olabilecekti.

Aşırı ifa güçlüğü içerisinde bulunan kiracı, açacağı uyarlama davası ile hâkimden sözleşmesinin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilecektir. Hâkim, yapacağı yargılama neticesinde, sözleşmenin uyarlanmasının gerekip gerekmediğini takdir edecektir. Kiracının, şartları oluşması halinde uyarlama davası açmak hakkı var ise de; yargılama sistemimizde uyarlama davaları ağır şartlara bağlanmış olup, birçok kıstasın hep birlikte gerçekleşmesi halinde uyarlama davalarının kabul edilmesi söz konusu olabilmektedir. Salgının ve buna bağlı olarak alınan önlemlerin kısa süreli devam etmesi halinde açılacak uyarlama davalarının kabul görmeyeceğini söyleyebiliriz. Kısa süreli ve basit bir ciro kaybı uyarlama davası için yeterli olmayacaktır. Korona virüs kapsamında değerlendirme yapacak olursak; uyarlama davasına başvurabilmek için salgın durumunun ifa imkânsızlığına sebep olacak kadar uzun süreli olmasının, salgın durumunun sektöre göre küresel ya da ülkesel bazda ekonomiyi ciddi manada olumsuz etkilemiş olmasının ve aşırı ifa güçlüğünün objektif olarak gerçekleşmiş olmasının aranacağını düşünmekteyiz. Önemle hatırlatmak gerekir ki; aşırı ifa güçlüğü içerisinde bulunan tarafın edimini uyarlama davası açacağına ilişkin ihtirazi kayıt düşerek yerine getirmesi uygun olacaktır. Bu husus Yargıtay kararları ile de sabittir.

Aşırı İfa Güçlüğü sebebiyle uyarlama davası açılmasına ilişkin bir Yargıtay kararının ilgili kısmını örnek mukabilinde şu şekilde belirtebiliriz;

Bir alışveriş merkezinde kiracı konumunda olan mağazada stok kalmaması, müşteri ziyaretlerinin yok denecek aşamaya gelmesi, çalışanların fiziksel veya ruhsal sebeplerle işe gelememesi sebebiyle mağazanın açılamaması gibi hallerdeyse TBK’nın 138. Maddesi uyarınca uyarlama talep edilebilecektir. Zira böyle bir durumda ifanın “imkânsız hale geldiğinden” söz edilemeyecek olmakla birlikte, ifanın önemli ölçüde güçleşmesi söz konusudur. Kira bedelini ödeme borcu imkânsız hale gelemez, ancak öngörülmeyen ölçüde değişen koşullar sebebiyle üzerinde anlaşılan bedelin aynen ödenmesi de beklenmemelidir. (Yargıtay 19. Hukuk Dairesi’nin 21.03.2018 tarihli ve 2017/4414 E. 2018/1420 K. sayılı kararı)

c. Önemli Sebepler Açısından;
Kanun düzenlemesi (Türk Borçlar Kanunu madde 331) şu şekildedir;

”Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli
sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”

Yukarıda da belirttiğimiz üzere; eğer kullanma kiracının veya kiraya verenin şahsından
kaynaklanan bir durumdan değil de objektif imkânsızlıktan dolayı olanaksız ise bu durumda kira borcu kusursuz imkânsızlık nedeniyle ortadan kalkar. Örneğin kiralananın tamamen yanması veya binada çıkan bulaşıcı hastalık nedeniyle kiralanana girilememesi hallerinde durum böyledir. (Aydoğdu/Kahveci, s. 460)

Yukarıda ayrıntılı olarak izah edilen tüm hususları özet olarak belirtmek gerekirse;

• İdarece kapatılma kararı verilen işletmeler bakımından;

İçişleri Bakanlığı’nın Koranavirüs salgını nedeniyle geçtiğimiz günlerde aldığı önlemler
doğrultusunda tiyatro, sinema, konser, düğün salonu, müzikli lokanta/kafe, gazino, kahvehane,
kıraathane, kafeterya, nargile kafe, internet kafe, çay bahçesi vs. gibi birçok mekân için faaliyetlerini durdurma kararı alınmıştır. Kiracı, kira sözleşmesi akdederken korona virüs riskini bilebilecek durumda değildir ve bu risk kiracıdan kaynaklanmamaktadır. TBK, borcun ifasının beklenmesini dürüstlük kuralına aykırı bulduğundan kiracının korona virüs haberiyle uğradığı zararın mahvına, iflasına sebep olması da şart değildir.(Oğuzman, Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, sy.582) Korana virüs nedeniyle idare tarafından alınan, işletmelerin kapatılması kararı sonucunda, işletmeleri kapatılan kiracılar bakımından ifanın imkânsız hale gelebileceği açıktır. İçişleri Bakanlığı’nca verilen bu karar, kiracı bakımından ifa imkânsızlığı/mücbir sebep teşkil edilebilecektir. İfa imkânsızlığının oluşup oluşmadığı hususu değerlendirilirken, idarece alınan bazı işletmelerin kapatılması yönündeki kararın süresinin de göz önünde bulundurulması gerekecektir. Birkaç gün ya da bir hafta gibi kısa süreli kapatma kararının ifa imkânsızlığına sebebiyet vermeyeceği kanaatindeyiz. İfa imkânsızlığının doğması için işletmenin kapalı kalması kararının aylarca ya da yılı bulacak süre ile uygulanmasının aranmayacağını ancak ifayı imkânsız hale getirecek uzunlukta ve süreklilikte olması gerekeceğini düşünmekteyiz. Ayrıca süre yönünden değerlendirme yaparken her sektör açısından kendi ihtiyaçlarına göre değerlendirme yapmak akılcı bir davranış olacaktır. Bu nedenle idare kararı ile işletmelerini kapatmak zorunda kalan tarafların borçlarının, tüm şartların oluşması halinde TBK m. 136 ifa imkânsızlığı nedeniyle sona erdireceği ve bu durumun TBK m. 331 gereği sözleşmeyi çekilmez hale getirdiği takdirde sözleşmeyi feshedebileceği kanaatindeyiz. Ayrıca belirtmek isteriz ki korana virüs nedeniyle ülkemizde sokağa çıkma yasağı ilan edildiği takdir de bu hükümler uygulanabilecektir.[3]

• İdarece kapatılma kararı verilmeyen işletmeler bakımından;

Kanaatimizce idare tarafından işletmelerinin kapatılmasına karar verilmeyen tarafların borçları TBK m. 136 ifa imkânsızlığı nedeniyle sona ermeyecek, bu kişiler TBK m. 138 gereği sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeyi feshetme haklarını kullanabileceklerdir. Uyarlama davası ikame edecek davacı, uyarlama davasında mahkemeden terditli olarak; işletmenin korona virüs sebebiyle kapalı tutulması veya ciddi ciro kaybı sebebiyle kira bedeli ve ortak gider ödenmemesine, bu hususun kabul edilmemesi halinde kira ve ortak gider bedelinden indirim yapılmasına karar verilmesini talep edebilecektir. Bütün bu talepler ve koşulların oluşup oluşmadığı mahkemece değerlendirilecek ve yöneltilen talepler hakkında karar verilecektir.[4]

Uyarlama davası ikame edilirken, yukarıda yer alan ilgili bölünde ayrıntılı şekilde ifade edilen tüm hususların dikkatle irdelenmesi gerekmektedir.

Yukarıdaki açıklamalarımızdan da anlaşılacağı üzere ülkemizde olumsuz etkilerini gösteren korana virüs nedeniyle kira sözleşmesinin taraflarının elinde birden fazla hukuki imkân vardır. Henüz oldukça yeni ve hukuki anlamda tartışmaya açık birçok noktası bulunan korana virüs hakkında farklı hukuki görüşler de olabileceğini ayrıca belirtmek isteriz. Tüm bunların yanında, idarenin korona virüs sebebiyle kira sözleşmeleri konusunda yeni düzenlemeler yapması ve bu kapsamda tarafları koruyucu önlemler alması halinde durumun tekrar değerlendirilmesi, idare tarafından getirilen bu yeniliklere göre hukuki değerlendirmeler yapılarak hareket edilmesi gerekecektir.,

Sağlıklı günler dileriz.

Saygılarımızla,
Sistem Hukuk Bürosu

[1] Şenel Hukuk Bürosu, “Koronavirüsünün (Covid-19) Kira Sözleşmelerine Etkileri” , erişim:20.03.2020, https://www.isnadsistemi.org/guide/dipnot/isnad-dipnotlu-atif-sistemi/web-sayfalarinin-kaynak-gosterimi/

[2] Lebib Yalkın, “Koronavirüs ve Hukuki Meseleler”, erişim : 20.03.2020,
http://www.lebibyalkin.com.tr/mevzuat/haberler/2020/koronavirus-ve-hukuki-meseleler.html

[3] Şenel Hukuk Bürosu, “Koronavirüsünün (Covid-19) Kira Sözleşmelerine Etkileri”

[4] Şenel Hukuk Bürosu, “Koronavirüsünün (Covid-19) Kira Sözleşmelerine Etkileri”